ども、開封して一日経ったペットボトルの水がよくなかったのか、
ちょっと、お腹下し気味です。
日本の水が合わないのかな。
苦手な日本をもうすぐ、離れます。
今日は、特に予定無かったので、
図書館行くか、セミナーに出てみるか、二択でした。
まあ、本は電子書籍ってこともあるから、
セミナー出てみました。
微妙にハズレもあったのですが、
それなりに有益な一日でした。
その中の一つ、プノンペンのプレビルド物件セミナーをブログでは紹介します。
ハズレの悪口とか、もろもろは、メルマガに書きます。
まずは、カンボジアで、
外国人向けプレビル物件が始まった背景と法整備について。
日本のソフト面のODAにより、法整備が進み、
外国人の土地登記が可能になった。
手順は下記のとおり。
建築完成時点で払込完了していれば、
プノンペン市が発行したソフトタイトルを建築業者から受領。
そのソフトタイトルを元に法務局へ登記登録。ハードタイトルを受領。
これで登記完了。（おそらく要賄賂、迅速に処理して貰いたいなら）
紹介してた物件は、
５０００万円くらいの超高級ペントハウスから、
３００万円くらいの並のコンド。
もうちょっと安いカンボジア人一階の二階部分な物件も。
賃貸に関しては、
想定利回りで１２％近くという、
が、
実需は外国人のみ、欧米、日本、韓国、中国。
韓国人は多いが、超高級は欧米人中心。
（他の都市より実需のパイは小さいことは忘れずに）
そこで、
遠隔でプノンペンの管理会社をマネージし、客付けできる日本人は居ないだろう。
中にはデベロッパにそのままサブリース３％代の利回りというサービスもある。
（現実的には、それが妥当だと思う）
やはり、インカムは期待せず、
キャピタル・ゲイン狙いの新興国プレビル投資と見切った方がいいだろう。
で、キャピタルゲインは年利１０％オーバーを目指す。
キャピタルゲインを見込める背景は、
業者さんいわく。
登記の法整備が完成し、今プレビル販売は始まったばかり。
タイ、マレー、フィリピンのような、
もうオーバーサプライからピークアウトの兆しとは状況が違う。
やるなら今でしょ。
確かに、
ものにはタイミングってもんがあるから、
利益を狙うなら、先行者が優位であろう。
で、いくつかワタクシの疑問にも答えてもらった。
プノンペンのRC何年くらい保つものなのか？
⇒
プノンペンの近年の高層物件を見れば、（あまり古いのは無いが）
５年から１０年はもつのではないか。（ソリアデパートくらいの感じで）
想定の範囲の修繕費の中で、５年以内に売り抜けられば。
アグレダ銀行でドル建て５年定期８％（単利だけど）
カンボジアにカネ突っ込むなら、定期も不動産もリスクは一緒なら。
あえて、プレビル投資する理由は？
⇒
よりハイリターンが狙えるから。
中洲のとこ（の物件だった）は、
水はけ大丈夫？
雨降ったらオーバーフローしないの？
⇒
市内と大差ない。（雨降ったら同程度にダメではある）
どのくらいのペースで視察にゆくべきか？
⇒
半年くらいで進捗確認するのが適切。
カンボジア人なので、進捗は遅い。
業者さんの説明にはそれなりに妥当性はあったと思おうよ。
本人もプノンペンのプレビル買ってるし。
邪魔臭い手続きも体験してる。
あの説明なら、
リスクに見合うリターンと言えるんじゃないかな。
折角リスクとって海外投資するなら、
旨みなくっちゃ面白くないでしょ。
プノンペンにこれから、投機的なマネーがそれなりに流入することは間違いないよ。
ただ、バンコク、KL、マニラみたいな規模かって言われると、
ウェキペディアで確認してくれとしか、言えないが。
お金の流れについても、実需についてもね。
それと、
「リスクに見合うリターン」だから、
他の新興国プレビル物件よりは、リスクもあるだろう。
カンボジアだもん。
信頼できなさ感や、あの国固有の事情も加味して、
リスク評価は自分でやるしかないよね。それが投資家っていうもの。
救国党が政権取ったりすることあるのかね。
ま、でもさ、
ドル建てで、何かと緩いっていうアドバンテージもあるし、
デメリットはメリットの裏表でもあるよ。
三年以上ずっと、あの国に置いとくのは、ススメないが。
リスクに見合うリターンのことを、妥当性という。
業者さんは少なくとも、整合性を欠くようなことは無かったよ。
自身も買ってるし。
で、
整合性を感じられないものをハズレと呼んでいる。
悪口はメルマガで書こう。
