プノンペンのプレビルド物件セミナーに出席

ども、開封して一日経ったペットボトルの水がよくなかったのか、
ちょっと、お腹下し気味です。

日本の水が合わないのかな。
苦手な日本をもうすぐ、離れます。
 
 
今日は、特に予定無かったので、
図書館行くか、セミナーに出てみるか、二択でした。

まあ、本は電子書籍ってこともあるから、
セミナー出てみました。

微妙にハズレもあったのですが、
それなりに有益な一日でした。

その中の一つ、プノンペンのプレビルド物件セミナーをブログでは紹介します。

ハズレの悪口とか、もろもろは、メルマガに書きます。

まずは、カンボジアで、
外国人向けプレビル物件が始まった背景と法整備について。

 日本のソフト面のODAにより、法整備が進み、
 外国人の土地登記が可能になった。
 手順は下記のとおり。
 建築完成時点で払込完了していれば、
 プノンペン市が発行したソフトタイトルを建築業者から受領。
 そのソフトタイトルを元に法務局へ登記登録。ハードタイトルを受領。
 これで登記完了。(おそらく要賄賂、迅速に処理して貰いたいなら)
 
紹介してた物件は、
5000万円くらいの超高級ペントハウスから、
300万円くらいの並のコンド。
もうちょっと安いカンボジア人一階の二階部分な物件も。

賃貸に関しては、
想定利回りで12%近くという、
が、
実需は外国人のみ、欧米、日本、韓国、中国。
韓国人は多いが、超高級は欧米人中心。
(他の都市より実需のパイは小さいことは忘れずに)
そこで、
遠隔でプノンペンの管理会社をマネージし、客付けできる日本人は居ないだろう。
中にはデベロッパにそのままサブリース3%代の利回りというサービスもある。
(現実的には、それが妥当だと思う)

やはり、インカムは期待せず、
キャピタル・ゲイン狙いの新興国プレビル投資と見切った方がいいだろう。
で、キャピタルゲインは年利10%オーバーを目指す。 
 
キャピタルゲインを見込める背景は、
業者さんいわく。
登記の法整備が完成し、今プレビル販売は始まったばかり。
タイ、マレー、フィリピンのような、
もうオーバーサプライからピークアウトの兆しとは状況が違う。
やるなら今でしょ。

確かに、
ものにはタイミングってもんがあるから、
利益を狙うなら、先行者が優位であろう。

で、いくつかワタクシの疑問にも答えてもらった。

プノンペンのRC何年くらい保つものなのか?

プノンペンの近年の高層物件を見れば、(あまり古いのは無いが)
5年から10年はもつのではないか。(ソリアデパートくらいの感じで)
想定の範囲の修繕費の中で、5年以内に売り抜けられば。
 
アグレダ銀行でドル建て5年定期8%(単利だけど)
カンボジアにカネ突っ込むなら、定期も不動産もリスクは一緒なら。
あえて、プレビル投資する理由は?

よりハイリターンが狙えるから。
 
中洲のとこ(の物件だった)は、
水はけ大丈夫?
雨降ったらオーバーフローしないの?

市内と大差ない。(雨降ったら同程度にダメではある)
 
どのくらいのペースで視察にゆくべきか?

半年くらいで進捗確認するのが適切。
カンボジア人なので、進捗は遅い。 

業者さんの説明にはそれなりに妥当性はあったと思おうよ。
本人もプノンペンのプレビル買ってるし。
邪魔臭い手続きも体験してる。

あの説明なら、
リスクに見合うリターンと言えるんじゃないかな。

折角リスクとって海外投資するなら、
旨みなくっちゃ面白くないでしょ。

プノンペンにこれから、投機的なマネーがそれなりに流入することは間違いないよ。

ただ、バンコク、KL、マニラみたいな規模かって言われると、
ウェキペディアで確認してくれとしか、言えないが。
お金の流れについても、実需についてもね。

それと、
「リスクに見合うリターン」だから、
他の新興国プレビル物件よりは、リスクもあるだろう。
カンボジアだもん。
信頼できなさ感や、あの国固有の事情も加味して、
リスク評価は自分でやるしかないよね。それが投資家っていうもの。
救国党が政権取ったりすることあるのかね。

ま、でもさ、
ドル建てで、何かと緩いっていうアドバンテージもあるし、
デメリットはメリットの裏表でもあるよ。
三年以上ずっと、あの国に置いとくのは、ススメないが。

リスクに見合うリターンのことを、妥当性という。
業者さんは少なくとも、整合性を欠くようなことは無かったよ。
自身も買ってるし。
 
で、
整合性を感じられないものをハズレと呼んでいる。
悪口はメルマガで書こう。



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