大家さんになることの難易度が上がるか？

これから日本で、大家さんになることの難易度が上がるのか、どうか、
そんなこと訊かれて。
「なることの難易度」は変わらない。と直観で答えた。
　
買い方が全てと言っていいかな。
そう、難易度は変わらない。
ただし、今は買うべき時期じゃないけど。
二極化してくってこと、どう捉えるか次第じゃないの。
　
　
つらつら、難易度は変わらないの中身を書いてみよう。
　
　
　
おとといは親しい飲み会で、こんな話をした。
先日セミナーでママチャリ大家さんが出演。
　
利回り10%以下の都内の一棟マンションをハイレバレッジで購入続け、
ママチャリで移動し自主管理。
募集に際しては、1000件以上の募集会社さんに一斉メール。
　
人口減少への対抗は移民に期待とかじゃあ、
それ以上聞く意味もないかと、会場を後にしたけど、
　
　
私はそれをヤル気にはならないが、それはさておき、
ビジネスモデル的には、どうか。
数量を重視した考え方も世の中にはあるってとこだね。
　
　
・数量は追えるモデル
　最初融資の緩い時期に、属性のよいサラリーマンで都内一棟モノから始める。
　賃貸業の実績も積み、担保評価高い物件ならドンドン購入。
　最近、融資基準変わりつつあるらしいが、買いまし出来てたはず。
　利回り低めでも数で利益残る。ただし収益性の追求はしない。　
　
・管理
　自分の移動範囲で物件購入。都内なら可能。
　それなりに大変そうだが、自主の良さは、専任のような縛りがないこと。
　ネットの時代に効果は不明だが、多くの募集会社にアプローチできる。都内だし。
　
まあ、
ポイントは収益性（単純に言えば利回り）の追求を捨てて、
資産価値の高い、担保評価高い物件を満足行くキャッシュが残るまで買い増す。
　
昔あった光速不動産投資の現代版マイルド版の側面と、
エリア限定自主管理型のあわせ技みたいな手法かと思う。
　
　
職業として、賃貸管理業を選ぶという意味合いが強くて、
そんなに残債抱えてまででは、自由度というか、
人生の選択肢が限られてしまいそう。
　
そう思えて、自分の参考にはならないな。
ところで、
　
　
　
1000通の募集メール、どう思う？
都内なら、実体の怪しいとこも含めて沢山業者は居るから、逆に都内なら可能なモデルか。
ただネットで部屋探す時代だから、1000件の有効性は分からない。
付き合う募集会社絞って、関係性強くした方が良いような気もする。
メールだけでどれだけ動いてもらえるものなのだろうか、私には分からない。
　
立地のいい、都内ワンルームとかなら成り立つのかな。
数量重視というか、それが可能な都内というエリアならではかな。
　
それはそれで、正しいと思う。
移民がとか言うくらいだから、人口減はそんなに深刻に捉えていない。
都内の駅近のワンルームならそれでもいいかもしれない。
人口が減るほど都内への集中は進むし、そのエリアの需要は変わらないとも言える。
　
　
ただ、相対的に希少価値高まるから、全国的にはマダラ化がより進み、
都心の駅近マンション狙うなら、収益性には目をつぶって高値でも買うことになる。
　
　
ただ、賃貸不動産のマーケットって、ニッチなものだし。
部屋に一人の借り手だもの。沢山居ても一人しか契約できない。
製品と違って増産が効かない。
　
収益を中心に考えるなら、
ひと部屋に一人のお客さんを見つけて、
そのお客さんに満足してもらい、長く住んでいただく。
そういう商売だもの、、
逆に、数を追うなら都心だろうなぁ、、
　
　
　
難易度は二極化することの意味しだい
二極化するから、買いやすくなると思うよ。
　
今過熱しすぎ、金融監督庁のトレンドの変化とか、ってことは一旦おいて、
供給過剰、人口減をどう考えるか、
　
都市へ集中はより進むだろう、二極化はより顕著になる。
集中する側の価格は上がる、利回りもっと悪くなる。
　
で、集中しない側はどうか、
買いやすくはなると思う、家賃下落や空室を見込んで買うかどうか。
　
二極化するから、買いやすくなると思うよ。
集中する方は資産価値上がるから、融資つきやすい。収益性目をつぶるなら買いやすい。
融資引きやすい。高い買い物だけど買いやすい。
　
集中しないところは、不人気だから安く買いやすい。
　
どっちも買いやすい。だから大家になる難易度は低くなりがち。
ってことでいいと思う。
　
　
　
収益性を目指すなら、そのために何を諦めるか
束田先生、相変わらず凄い、というか進化してる。
そんな話も飲み会でしてた。
　
関東近県で築古、数百万円台のワンルームをリフォーム。
利回り12％が目安。10年で回収する目安。
10年で回収終われば、何某かの資産は残る。
また、売って収益確保出来るなら、いつでも売る。流動性もそれなりに高い。
　
築古なので、資産価値はあまりない。
投資家でなく、そこに住むエンドユーザーに売却する道があるから、流動性も確保できてる。
だから、買うサイトと売るサイトは別。　
ま、それを実現するに高いリフォーム力は強みだ。
　
　
いまだにこのモデル続けている、というか進化してる。
ポイントは、
　収益確保するために何を諦めるかと、
　自分の強みを活かすパターンを確立してるとこ。
　
　
そこそこってのは、二極化した世界ではたぶん、難しい。
特化しないと、
　
　
今は買い時ではないので、オリンピック後まで冷めるのを待つ必要はあるだろうけど、
二極化した世界でのやり方もあると思う。
手法は様々、出揃ったようにも見えるけど、
　
自分に出来る手法と、組み合わせ。
後は時流だけど、そんなに遠くない時期に、買い時は来ると思うんだよなあ。
そのときまでに、良い準備をして臨めるかどうか、でしょうね。
　
それが特に今までと比べて難易度高いとも思わない。
買うだけなら、融資引くだけなら出来るのも変わらないし、
継続し続けている人は、皆それなりに工夫してるように見えるもの。
　
ただししつこいけど、買うのは今じゃないと思うけどね。
　
　
　
　
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