まあ、
都心の物件の今後の見通しと、（株）クレドの管理のサービス体系の紹介でした。
個人的には参考になること少なかったですけど、
リスクに見合うリターンを考えると、
何年で回収するのか、
残債は売却すればカバーできるのか、
最初に考えとかないと。
10/09(月) LIFULL HOME’S不動産投資セミナー行ってきました。
３部構成で、
今後の都心の市場概況、
（株）クレドの管理の紹介、
ママチャリ大家さん対談。
でした。それぞれの感想を記します。
でも、その前に、いつも腑に落ちないこと書きます。
最近巷では、行動経済学また脚光浴びてますが、
単純な掛け算で期待値算出して、その大きい方選ぶのホントに合理的でしょうか？
１億円持ってる人が１００万円をリスクに晒すのと、
１００万円の人が全財産賭けて勝負するのでは、
負けたときのインパクトが違います。
単に数字ではなく、勝ったときの価値と負けた時のダメージ、
それぞれの意味を数値化した上で、リスクに見合うリターンを算出すべきです。
ま、何の話かと言うと投資スタンスの話です。
ただ期待値の大小で判断するのが合理的と思ってる人って、
ほんとにリスクに向き合ったことあるのかな。
それと、一発勝負と大数の法則は別ものじゃないの。
a)100万円貰える。 期待値：100万円
b)95%の確率で106万円貰える。（5%の確率でゼロ） 期待値：100.7万円
どちらを選ぶ？
のような問題ありますけど、
100回繰り返すなら、b)は分かりますけど、
一発勝負でb)選ぶ方が合理的ってことあるんでしょうかね。
絶対100％っていう相対的な確率から脱出できているのに、
7千円しか期待値増えないのに、リスクに晒す価値あるんでしょうか。
100回繰り返すなら、b)は分かりますけど、
確率って、大数の法則が効いて初めて意味成すものだし。
ただ、
a)100万円損失確定。 期待値：-100万円
b)95%の確率で106万円失う。（5%の確率で損失なし） 期待値：-100.7万円
私はこっちはa)選びそうですけどね、一発勝負でも。
100万円が5%の確率で当たる5.7万円のくじ券買うかと言われると、
券の代金高すぎるとおもっちゃいそうです。
ま、それも追い詰められてない前提ですけど、
どっちの例でも、a)に比べb)にあんまり魅力感じません。
そういった意味でも、教科書の言うこと信用できない、
リスク取るなら、そのリスク分の魅力がないと、
単純な期待値で心動かないの当然だと思うんですけどね。
で、感想を、２３区限定での話。
・（株）クレドの管理の紹介
低額でのサービス提供で、頑張ってると思います。
ただ、専任なのかどうかと、修繕積立金の扱いの説明が明確でなく、
その点確認しないといけないかな。
・今後の都心の市場概況
日銀の政策で低金利、資金調達し易いので、不動産価格上がる。
アメリカの好景気拡大傾向。
五輪後どうとか関係ない。外国人の需要続く。
２３区でも二極化は起こる。
移民とかもいずれ。
まあこんなとこでした。
実需と仮需の区別が曖昧なのは不満です。
普通に考えて、バブル気味だと思いますよ。
低金利もどっかで、反転する予感がします。
アメリカが景気回復から金融正常化に向かい、日本も遅れてって気がします。
最近日本でも値上げ増えつつあって、
物価と賃金は特に東京では上がる傾向出始めてます。
世界経済好転に向かっても、日本だけ金融正常化に向かわないってシナリオ、
私は採用する気にはならないです。
それと北朝鮮の見通しとその影響についてなんの言及もありませんでした。
言及ないってことは、
何かあれば、不動産市場には打撃ってことでしょうね。特に都心の。
あと移民期待して需要とか、五輪の民泊なインバウンドなら分かりますけど、
何千万円の買い物するのにアテにすることとは思えません。
価値の決して下がらない立地を買えれば素晴らしいけど、
ちょっと適正価格で買うのはもうムリで、
もしかしたら、何年か待ってたらそのチャンスあるかもね。
てのがワタクシの感想です。
・ママチャリ大家さん対談
自転車で回れる範囲で自主管理。
募集は千通くらい一斉メール配信で。
8%くらいの利回りで5棟。2.3千万円/年くらいのキャッシュ・フロー。
借り換えや金利見直し交渉に成功。
自主管理でなければ、
千通の一斉メール配信を募集会社さんに送れないので、そこは強みですけど、
あんまり、羨ましくはないかな。
生活縛られるし、大変そうで。
利回りももうちょっと欲しいし。それで管理費払っても大丈夫にしたい。
このやり方は、
リフレ政策の恩恵も受けて、
融資の見直し交渉が最大の強みだと思います。
ただ、ボクなら、
何年で自己資金回収するのか、
売却すれば、残債はカバーできるのか、
そこから考えてしまいます。
如何にリスクを限定するのか、から入ります。
まあ、新築でハイレバレッジはまずヤレません。
購入計画の段階で、リスクをどう限定しているのかって発想は、
今回は全般的にあまり感じませんでした。
日銀のリフレが続くことや、移民政策に期待するより前に、
リスク評価が先な気がします。
束田先生みたいな方法なら、今でも掘り出しもの在るかもしれないけど、
今は買うべき時期じゃないなあ、
確かに、売りたい人にはいいタイミングだろうなあ。
だから、出口戦略というテーマでセミナーやるのは正しいけれど、
今どうやったら、高く売れるのかの話してくれないのは、販売する側の弱みかな。
そんな休日でした。
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