ども、ホーチミン雨季らしい天気です。
ところで、
チェンマイの友人が11/2(土) 東京ビックサイトのロングステイフェアに出展します。
ロングステイフェア2013
物件も多数用意しているとのこと、
是非、立ち寄って、チェンマイに興味深めていただければ。
で、質問コーナーやります。
「新興国プレビルド物件検討しています。長期的に発展続くのはどこでしょうか」
この質問、懇親会でフト受けた質問なのですが、
気になるので、シェアします。
うーん。
以前も書いたけど、
投資の手法、利益構造、リスクの種類、etcをよく知って。
それから、自分の目的、自分の現在とのマッチングを評価する。
それ一巡しての質問かなぁ。
単純に、
「長期的に発展続くのはどこでしょうか」
という問いに答えるならね。
東南アジアに限定していえば、
人口の増加がまだまだフィリピンは見込める。
どの国もいずれ少子化を迎える中、カソリックのあの国は特異。
長期的な発展という意味では、一番伸びしろが大きい。
それで、いいでしょう。
でもね。その前に。一巡した上での質問だろか。
で、その席では「一巡」の説明を。
やっぱ、もう一回、シェアしとこうと、ある事情で思ってね。
国内外を問わず、
区分所有ってものは、出口は売却。基本それ以外の選択肢はない。
通常、
売却の際は、エンドユーザつまり、そこに住む人に売った方が、
投資家にオーナーチェンジするよりも、利益は大きい。
投資家同士は視点が一緒だから、
買いたい値段なら、売る方もまだ売りたくないはず。
これが区分というものの特徴。
で、更に、新興国のプレビルド物件は。
基本、売却益目的でしょ。
家賃収入目指せる利回りのものは少ない。
無いことはないかもしれないけど。その質問する状態なら、
現地の管理会社と交渉して、継続的にマネジメントするというレベルではない。
日本向けエージェントに間に入ってもらうなら、
大抵の場合、サブリースじゃ利回り悪化する日本のケースと一緒。
で、
新興国の経済成長を背景に物件の値上がりを見込むんだよね。
キャピタルゲイン狙いの投資。
それ長期保有という考え方とマッチしてる？
投資の構造でいうとさ、
積み立てて、満期になったら（完成したら）、利息込みで戻ってくる。
保険とかの金融商品の方が似てる。
より、リスクはあるけど、短期でリターンが見込める。
長期所有の方が、リターン増大するならいいけど。
工法、生成も、材料も日本とは違うよ。
最近のものはマシになったかもしれないけど、基本経年劣化は早い。
長期保有で評価額が上がるためには、
需要が供給を上回って拡大し続ける必要がある。
最終的には、そこに住む富裕層が部屋数を越えて増えないと。
新興国プレビルドって、メインプレイヤーは中国マネーでしょ。
供給過剰にならない範囲で資本流入が続き、
現地の富裕層もずっと増える。
その好循環が長期的に続くって読むなら、
長期保有で値上がり待ちはアリだけど。
投資家の購入はあくまで仮需。住むのが実需。
そういう点では、先物取引に似てるよね。
住むってのが、現物引き取るってこと。
気に入ってもらって、現地のエンドユーザに売るか、
加熱してる間に、別の投資家にバトンタッチするか、
どちらか、基本は。
長期で持てば持つほど、増大するリスクについては後は研究してね。
中国のことも、その都市の状況も自力で評価してよ。
それを越えて、長期保有のリターン見込むなら、それは上級者。
結論言うと、
新興国プレビルドは短期勝負のキャピタルゲイン狙いが王道。
ってことなんだけど、
それ以前に、フィナンシャルインテリジェンスというか、
投資始める前に、自己投資すべきじゃないかな。
早いもん勝ちとは、限らないよ。
自分で判断できる人になるって、
長期保有するだけの価値がよりあると思うんだけどねぇ。
で、これシェアしようと思った、気になってることは、
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