都市部での空き家の大家代行業。
ビジネスモデルとしては極めて優秀。
低資本で起業を志す人には、まだまだ二匹目のドジョウを狙える。
ま、何事も、
どんな時空において、どんなゲームをプレイしてるのか、
よく知っておくことが肝心だと改めて思う。
そこまで届いて読んで、フォロワー増えるのは、
悪くないと、オレは思う。
お久しぶりです。
東北地方も梅雨入りで、ようやく恵みの雨。
土、日、と作業は得にありません。
ま、ダンボールコンポストの中身かき混ぜるくらい。
いろんなパターンを試して、ダイズ撒いてみたのはいいものの、
ここ暫く、その畑への水やりがちょっとヘビーでした。
もうひと月ちかく降ってません。
で夜は、風呂入って、焼酎飲んで、お腹一杯になると、
もう眠くなってしまいます。
今日も午後から雨の予報で、その後２日晴れて、雨。らしい。
適度に交互に来てくれるとありがたいものです。
土日オフで、モーニングサテライトもやってないし、
朝寝坊して、のんびりテレビでも。
土曜は、
「三河のエジソン 加藤源重」
のドキュメンタリをBS-TBSで、やってて、
それから、ビフォーアフターの再放送。
玄関まで40メートル以上ある家
http://asahi.co.jp/beforeafter/list/d00131gwpn.php
バリアフリーな番組、ボーと観てました。
アマゾンで買った本も読んだので、感想書きます。
記するべきは４点。
1.違法性
2.投資とビジネス（起業）の違い
3.このビジネスモデル、競争の戦略
4.ワタクシにとっての意味
思いつくまま、真っ直ぐ書いちゃおう、眠ってしまう前に。
1.違法性
アマゾンのレビューにもその指摘あります。
実質、大家代行業で、これだけ手広くやってしまえば生業で、
ライセンス必要あるビジネスに接触いないのかな、その疑問は当然湧く。
ただ、違法だったとしても、解決できない問題ではない。かと。
自分で宅建とって開業するか、
ライセンス持ってる人と組むか、
脱法ハウスの場合、構造上違法性から逃れられないが、
これは、対策可能かつ、その時間は充分あるだろう。
告発され、受理され、起訴され、有罪判決受けて、初めて違法なんだもの。
それ、外野が（告発もせず）とやかく言っても意味なさそう。
逆に、起業家って、
ルールすれすれのところ、見切り発車できるのも才能のうちかと。
投資家にとっては、マイナスに働く特質だけど、
起業家にはプラス。
違法認定されるまでの時間で、アジャストできるかどうか、
起業家としての成否はそこで決まるんじゃないかな。
このままでいいとは思えないけど、
修正する方法はあるんじゃないかな。
2.投資とビジネス（起業）の違い
タイトルには投資術とあるけど、これ投資じゃなくてビジネスだから。
空き家を抱えるオーナーと、大家代行の業務委託契約を結ぶ。
リフォーム、客付け、管理一切の大家業務を代行する。
代金は月々家賃からの成功報酬、借り手なければ支払い無し。
リフォーム代含め発生する経費は一切代行側が受け持つ。
ま、契約上は又貸しを許可する賃借となってるけど、
大家代行の業務委託契約が実態。
投資とビジネスの違いは何か？
投資は、
資本を投下し、対価として何か（現物、権利など）を所有する。
その所有のリスクを請けながら、将来のリターンを所有から得る。
ビジネスは、
商品（モノ、サービスなど）を提供し、
対価がコストを上回った分を利益とし、
利益の確保、拡大を図る。
ビジネスを投資と言ってしまう勘違いに問題があるとすれば、
リスク認識に甘いところだろう。
著者は通常の不動産投資とのリスクを比較してるが、
それは所有のリスクであり、一面しか見ていない。
所有しないビジネスモデルでは、そのリスクは当然フリーだが、
所有のメリットと、逆にそのビジネスに潜むリスクには触れない。
当初又貸し禁止の条項あるままオーナーと契約し、
オーナーが相続で代替わりした際に揉めた、とあるとおり、
少々脇の甘いところがある著者。
代替わりで契約上揉めるリスクについてどう、考えているのか、
もうちょっとリスク認識については訊いてみたい。
管理業務上の問題は、戸建ての場合かなり減ると思うけど、
取り決めがひっくり返す可能性は他にありそう。
ま、それはさておき、
所有ということで、別の視点で言うと、
PLは意識するが、BSは考えない。
まあ、個人で営むスモールビジネスの場合、
それでも問題ないと思うが、
というか、問題ないとするビジネスモデルにしてる。
読み手としては、そこまで一周分かってないといけないかと。
3.このビジネスモデル、競争の戦略
違法性の問題はあるにせよ、
ビジネスモデルとしては、エクセレントだよね。
徹底して持たざる経営にして、
破壊的なコストリーダーシップを実現する。
ポーター先生の「競争の戦略」
http://diamond.jp/articles/-/4403?page=2
を思い出す。
・コストリーダーシップ→最安、激安
・差別化→戸建て、リフォームフリーの自由さ
・集中→空き家（戸建て）への特化
肝は客付けだと最初から気になっていたが、
ターゲットが住む通常の賃貸住宅にポスティングが販促のメインとある。
つまり価格破壊で、競合からシェアを奪う。
引越し代を持つというサービスが有効なのもうなずける。
５大要素についても、みてみよう。
・顧客の交渉力→最初から最安
・サプライヤーの交渉力→聡いオーナーなら端から空き家にしておかない
・類似製品の脅威→既存の賃貸は今のところまだ高い
・競争の激しさ→まだブルーオーシャン
・新規市場参入者の脅威→既存の賃貸仲介業以外の大手はまだ居ない
元が激安なので、顧客には訴求する。
ただ、過疎地ではマーケットがなさすぎるので、
著者のように京都とか、都市で、
かつての中心地で空き家が増えてるとこ、
郊外型に都市が変わり、アクセス悪くないが、衰退しつつあるエリア。
が適切かとは思う。
空き家にしておくオーナーは、
家は残したいという思い入れがあるが、維持するための具体的なプランがない。
大家代行業はそのニーズに応えている。
税制の変化もこのビジネスに追い風だし。
著者のようなキチンとしたコミュニケーション能力があるなら、
当面は供給には問題ないんじゃないかな。
広くて、周りに気を使わず、それで相場より安い。
既存の賃貸もシェアハウスも対抗するものではないだろう。
代替品は見つけづらい。
既存のシェアを奪うモデルなので、既存の大手は出来ない。
既存のしがらみが無い大手資本が空き家再生に参入するまではブルーオーシャン。
今のところ。
逆に、
既存の大手が圧力掛けて、こういうビジネス出来ないような法律にしちゃうか。
しかしそれは、時代の流れに逆行する考え方で、続きはしないだろう。
競合が現れる前に、著者が参入障壁築くかどうか、
が新規参入のポイントかな。ブランド化、ネットワーク化などで。
やや遠い将来には、
大手競合が現れる、
既存の値崩れが起こる、
などの脅威は想定される。
あと５年は優れたモデルだと思う。
競合の出現と、契約の綻びからのトラブル、
これは課題だけど、もうすこし先の話し。
4.ワタクシにとっての意味
今ワタクシ、お世話になってるエリアでも、
空き家の話題はよく出ます。
少なくとも、ここ２０年は人口減少は避けられない日本。
また、空き家は高齢化とも密接な問題で、
新しい世代が便利に暮らすエリアってものがあって、
歳とって一人で住めなくなった家。
需要がまだあるエリアなら、
再生も都市のためには良いことだと思う。
ただ、大家業としては、
需給の変化から家賃下落は危機として認識すべき。
上モノの資産価値は経年で下落するのは折込み済みだけど、
これは、土地そのものの資産価値の下落につながる危機で、
資産と借り入れの左右で、BS的に考えないといけない。
人口の動態と供給過剰。
これを織り込んだ資産価値の点検だね。
ボクの場合、
１０年は営める。１０年後には少なくとも土地は残る。
というのを最低限の目標としてここまできた。
その１０年後という出口を強く意識する時期に来てるんだろう。
この本はそれを喚起してくれた。
減少ということと、高齢化という比率と、
似てるようで別の問題があって、
後者は都市部でよりキツイ意味もあって、
エリアの将来をちゃんと見極めないとね。
それと、
空き家と耕作放棄地借りるにしても、
相続と代替わりの問題があるんだなぁと。
トラブルのリスクは想定しとかないと。
質問コーナー、お問い合わせは、sanpome.net@gmail.com まで。
メルマガ 三歩目の不動産投資で海外移住。
