6月30日 600万で快速償却!米国テキサス物件セミナー＠東京
http://asia-pacific.tv/index.php?勉強会＆セミナー情報%2F2016-06-30
現在、東京、仙台と移動中で、たまたま日程が空いて、出席出来ました。
山都便り差し替えて、取り急ぎレポートします。
鈴木学さん主催だから褒めるわけじゃなく、業者さんの地力感じました。
ムダな煽り無く、経験に裏打ちされている。マイナス面もちゃんと伝える。
ま、さっそく内容にゆきましょう。
マクロトレンド。日米の景気サイクルの時差について。
最初の話は、とってもタイムリーではなかった。ややバツが悪い。
曰く。
日本は今、じゃぶじゃぶなマネーサプライはストックに流れる。
資産バブルなりやすい地合い。お宝物件はレアである。
その間の四年間、金融緩和の出口に向かうアメリカでがんばろう。
好調なはず、
東京オリンピック後、日本はガクンと来てその頃買い場なはず。
円安に振れてるはず。らしい。
ふーん。
半分は納得だけど、、循環サイクルの見立てがねえ。
世界経済は減速期に入った。リスクオフに振れやすい。
アメリカは長期停滞に捕まるかどうかの正念場。
循環的には、これからデフレ入りの季節だ。
逆に日本は、内需底打ちして、ようやくフローな方にお金が流れるかも。
金融緩和より減税効果は消費に多少効くかもしれない。
サイクル的にはデフレの終わり。（大きな波だとデフレ終わらんけど）
と見る。オレは。
しばらくは円高トレンド。
問題は４年後円安来るかどうか、
うーん日本の金融政策の出口しだい。
途中で、日銀総裁も自民党総裁も変わるし、
アメリカは出口まで険しいかもしれない。
日本はデメリットますます強い金融政策は辞めそう。
マイナスでない金利と財政ファイナンス継続というマイルドな転換くらいかな。
日本の世論も、
円安にしたってシャープはシャープだって学習したと思うんだよねぇ。
逆に輸出企業に下駄履かせるだけでは、世論も納得しなさそう。
アベノミクス後の着地をどう見通すかが、ドル円の見通し。
アメリカは利上げ、遅かった気もする。
ま、ここ２年は円高方向じゃね。その後は出口の比較。
個人的にはアメリカに資産持つ意味は若干色あせて、
国内回帰の方向感あるかな。
買うならオリンピック後だろうけど。
しばらく、円建てな流動資産の方が強そう。
そこは直近、潮目変わって、軽視できない。
四年後かあ、円安に振れてるかどうは、微妙過ぎる。
日本がいいとは言わないけどさ。
メリット、デメリット。
まとめると、
はっきりしたメリット
賃貸需要の強さ。
ドルでの収益。
日本で申告するなら減価償却。
デメリット
大家力が結果に直結する難しい管理。
遠い。手続きのトラブルは多い。
不明
キャピタル・ゲインや資産の流動性。
日本同様
少額投資で、インカム狙い。
ま、一番は、木造で区分もあるから、
日本で申告するなら減価償却取りやすい。
節税目的で、キャシュ買いの投資家に売れちゃう予感がした。
で、資産をドルに分散でしょ。
資産あって、税金にも頭悩ますなら、魅力あるかもよ。
ただ、収益性がリスクに見合うかは、やや微妙。修繕も覚悟すべきだし。
難しいのに遠すぎて、リスク・コントロール出来るかなぁ。
オレなら三ヶ月に一度くらいは管理会社さんと面談したい。現地で。
あと、売買需給絡みは不明なので、
興味ある人は直接問い合わせておくれな。
現地金融機関、日本の公庫さんも引けるらしいけど、
レバ掛けて買う種類のものとは思わなんだが、可能らしい。
６００万円からの紹介物件は。
ヒューストンを東京に例えると、南千住の山谷と、相模原の二箇所。
中古木造で、区分と戸建て。
価格的には、日本の中古区分とそんな変わらない。
ただ、パートナ選び失敗すると、目も当てられない。
ずさんな管理会社選ぶと、それなりの属性の入居者だもの。
そこのリスクをどう見るかだね。
日本と違い、ほぼウワモノが資産価値。経年を理由に減価はしないメンテ次第。
山谷の方は需要は旺盛。メキシコ隣だもの。
生活保護レベルの入居待ちは沢山居る。
人口が増えてるって、
自然増や他都市からの流入だけで説明できる数字じゃないもん。
相模原の方は、落ち着いた郊外なので年金生活者が多いと、
賃料目減りしても、長く入居して貰える。
こっちの方がお勧めかな。
資産価値は分からんのだが、
低額で、安定の収益。
それで回収しきれるかどうかは、リスク見合いで各自考えるしかないな。
うーん６００万か。オレなら束田先生に相談したいかな。正直。
低所得者層の低額インカム狙いの投資。束田スペシャルとの比較。
資産価値と流動性については、よくわかりません。
資産保護目指すならヒューストンでも、違うエリアの違うウワモノ狙う気がする。
比較するらな、束田先生の手法だろうなと、聞きながらそう考えた。
２，３００万円からの地方築古区分マンションに投資、激安でリフォーム。
１０年で回収して資産残るかどうかが判断の分岐点。
チャンスがあれば、エンドユーザーに売却して出口。
これを束田スペシャルと個人的に呼んでるんだが、
マメさと力量は必要。ただ、大家力が問われるのはヒューストンも一緒なら。
減価償却は木造のヒューストンが勝る。ドルにより魅力感じる人も居るだろう。
確かに日本、まだまだ買いにくい地合いだけどさ、
不動産はマイクロなエリアの経済だからね。穴レースはあるし。
少額ならなおさら、リスクをマメさでカバーできる近場選ぶかな。
もしあなたが日本人なら、常識の範疇で済むこと多いだろうし。
しばらく円は強そうだし。
関東近県の駅近、築古。資産的にも信用しちゃいそう。
業者さんはクリアでフェア
問題点も最初に自ら申告するのだもの。立派だよ。
つーか、営業トークしか出来ない業者多すぎんだよなぁ、まだまだ。
相談したら、適切なこと言ってくれるだろうね。
で、今回は節税目的のキャッシュ買いに捌けちゃうんじゃないかな。
アメリカで資産保護目論むなら、
それにふさわしい、ギョクもまた別で紹介してくれそう。
投資家の立場に寄った、アドバイスと動きしてくれそう。
不動産投資家さんなら、顔つないどいて損ないと思った。
ただ、テキサス州とヒューストンという都市について、
ネットで調べられる程度のことは準備してから、相談にいこう。
そして一回はどんな人が住む、どんなエリアなのか現地体感した方が無難かな。
個人的にはアメリカ国境近くの南部のプアなリアル知れて、
メリット大きい２時間だったよ。
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